“宣传图片中住宅楼栋的外立面材料明明是铝板，现在却成了真石漆！”近日，苏州工业园区斜塘街道“招商·文禧花园”商品房项目的购房者李一（化名）向扬子晚报/紫牛新闻记者反映称，在购房前，该楼盘宣传销售方“招商蛇口苏南公司”的宣传广告和销售人员，都表示该楼盘的住宅楼栋将采用铝板作为外立面材料。但在购房后，购房者发现“招商·文禧花园”在上报的规划方案和设计的具体方案中，明确写着住宅楼栋外立面材料为真石漆。经协商，“招商蛇口苏南公司”答应购房者们将住宅楼栋东西两面墙的外立面材料变更为一体板，但在购房者集体签字确认变更后又拒不履行。

　　2022年12月下旬，李一在微信朋友圈看到了商品房项目“招商·文禧花园”（下称文禧花园）的宣传广告，广告展示了文禧花园项目的效果图。李一表示，通过宣传图片，能够准确的看出文禧花园的住宅楼栋采用的是铝板外立面，很美。该楼盘位于苏州独墅湖科教创新区，且价格稍低于周边其他楼盘，很是抢手。12月27日，李一报名并参与了文禧花园购房摇号，第二天便签订了购房合同。

　　李一表示，签了购房合同后，购房者们时常关注项目进展。2023年初，有购房者查看了文禧花园的建设工程规划批前公示，发现批前公示上并没有楼栋外立面相关联的内容。2023年2月份，有知情人士向购房者透露，文禧花园项目在向苏州工业园区规划建设委员会上报的规划方案和设计的具体方案中，写明了住宅楼栋外立面材料为真石漆。

　　“真石漆材料成本远远低于铝板，真石漆外立面的隔音、防水等效果和美观性都要比铝板外立面差上不少！”李一表示，在购房时，该楼盘销售人员曾口头告知购房者住宅楼栋外立面材料是铝板，而且通过文禧花园的广告宣传图，也能够准确的看出住宅楼栋采用的是铝板外立面。

　　李一表示，因为当时抢房时间紧迫，自己不存在仔细研究合同。记者在李一的购房合同中看到，合同内并未直接规定室内外墙面装修用到的材料，但规定了将广告和宣传资料所明示的并对合同订立及房屋价格有重大影响的事项作为合同条款，予以履行。“我和不少购房者们认为，应该按照宣传内容，采用铝板做外立面。如果是用真石漆做外立面，我当初也不会花近千万买这房。”李一说。

　　李一告诉扬子晚报/紫牛新闻记者，2023年2月，文禧花园的购房者代表们找到了该项目宣传方“招商蛇口苏南公司”，与客服人员李女士就楼栋外立面材料问题做沟通。购房者代表们认为文禧花园的宣传材料有误导购房者的嫌疑，李女士则表示不存在误导，但是会向公司管理层转达购房者代表们的诉求。一个月后，李女士与购房者代表们达成口头协议，将所有住宅楼栋东西墙面的外立面材料改为线月份，购房者代表们又与该公司的客户服务部负责人马健确认了上述口头协议，马健表示住宅楼栋外立面更改工程正在推进中。

　　其后数月，“招商蛇口苏南公司”客户服务部工作人员多次告知文禧花园购房者们住宅楼栋外立面材料更改工程进度，还线下向他们展示了住宅楼栋东西墙面的外立面更改为真石漆一体板的效果图，并表示将组织全体购房者签字确认，开始申请流程。

　　李一表示，今年8月份，“招商蛇口苏南公司”一客服在购房者代表群内，发送了《文禧花园项目提升意见申请》文件。“申请”内容有了将所有住宅楼栋东西墙面的外立面材料由真石漆提升为线日，所有购房者都在文件上签了名。

　　可就在9天后，“招商蛇口苏南公司”客服部的一位工作人员通知文禧花园的购房者代表们，因为公司担心文禧花园的外立面材料变更会引起其他楼盘购房者跟风申请，因此没有办法进行外立面变更。

　　“在我们看来这就是欺骗，预售时宣传称外立面是铝板，后来承诺把外立面材料由真石漆改为真石漆一体板，现在又不更改了！”李一说。

　　9月14日，记者见到了“招商蛇口苏南公司”客户服务部负责人马健。在记者表明身份后，马健表示不接受采访，当即离开了现场。

　　近日，扬子晚报/紫牛新闻记者致电苏州市工业园区规划建设委员会规划管理处，一位工作人员表示，根据相关规定，在建设工程规划批前公示中，只有工程总平面图是必须要进行公示的。“不同购房者关注的内容不同，有的关注外立面，有的关注别的方面，批前公示无法公示所有细节，照顾不到所有购房者。”

　　该工作人员表示，在购房前，购房者应询问销售人员楼盘项目的具体细节，并要求出示相关证明；购房者个人也可以向规建委提出申请，规建委会依申请公开楼盘项目的建设规划和设计规划。

　　记者联系了苏州市工业园区市场监督管理局独墅湖科教创新区分局，一位工作人员表示，针对文禧花园虚假宣传的举报较多，已有专员在做出详细的调查，调查的最终结果出来后会一一回复举报者。

　　江苏诚品律师事务所律师彭昊表示，为保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料是不是具备法律约束力、是否视为合同内容的情形做了说明。“对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也是属于合同内容。”彭昊表示，如果购房者发现说明或允诺的内容与实际不符，能要求开发商承担违约责任。

　　“当然，房屋真实的情况与事实不符的严重程度到底是构成欺诈还是一般违约，诉讼实践中还需要法院根据双方的举证进行裁判。”